周围的场景有些荒凉，房屋低矮，道路两侧都是堆积起来无人清理的人畜粪便，还有各种生活垃圾，在夏日的阳光下散发着令人作呕的味道。
回首望去，高大的三山门就伫立在不远处。
偶尔有几只瘦弱的野狗呼朋引伴地路过街道，在垃圾堆中觅食。
“这些从天下各布政使司迁徙来的富户们，就住在这种地方？”
朱梓有些不可思议。
“对啊，内城他们进不去啊，可不就得住在外城和内城之间。”
“那他们不把屋子和周围的环境弄得好一点？”
“这就是个临时安置点，地都不是他们的，弄得再好，转瞬间不也便宜了别人。”
朱雄英来之前就做过功课了：“而且这地方不止住这几千户迁徙来的人家，莫愁湖以前是鬼市.有这么个说法叫‘城内朝天宫，城外莫愁湖’，所以这片地方住的人什么人都有，鱼龙混杂的很，想随便动也不让。”
鲁王也下了马车，皱眉道：“那咱们来这里干嘛？散心也没必要到这里吧。”
朱雄英没说话，反而拉着他俩到了莫愁湖畔，身后的宦官和护卫散在外面。
看着莫愁湖畔的芦苇荡，朱雄英摸出了腰间的令牌，在两位叔叔眼前晃了晃。
“整治这片地方是皇爷爷交给我的第一个差事，这事我不能办砸了。”
潭王和鲁王都没说话，但脸上的表情已经很明显地表达了他们的想法。
――叔叔们在精神上支持你，但这关我俩啥事？
对于朱雄英的需求，他们俩其实都能理解，毕竟圣孙刚刚回归人间，肯定需要证明自己，从而稳固第三代继承人的地位。
可是这件事怎么都是大哥家的家事，他们两个弟弟是不好插手的，也没兴趣插手。
所以，如果没有一个说得过去的理由，他们肯定甩袖子就走了。
就在这时，朱雄英又开口了。
“福报。”
“啥？”
“这是你们的福报。”朱雄英言之凿凿，“两位叔叔若是就此沉沦下去，不修功德，恐怕.”
朱雄英没明指，但两位藩王还是听懂了，被吓唬的脊背有些发凉。
若是别人说，他们肯定当放屁，但朱雄英此前已经验证了他的能力，他说的事情自然不能当耳旁风。
然而，这个理由听起来有些吓人，可说到底，鲁王是个嗑药不要命的，潭王是个严重的焦虑症患者，这俩人都不是能以常理度之的，所以这个理由虽然很重要，但还差了些分量。
当然了朱雄英也就是吓唬一下他们，之所以要吓唬他们，是因为朱雄英没钱也不打算找老朱要钱，直接空手套叔叔就行了，反正这俩叔叔已经被他的预言吓了一道，现在正是好忽悠的时候，而有了商业，后面自然就有工业不过这都是后续的事情了，眼下先把手头的事情搞好再说。
见两位藩王神情颇有些动摇，朱雄英补上了压倒骆驼的最后一根稻草。
“而且赚钱，干净的钱。”
这里有个问题，那就是大明的藩王，到底有没有钱？
直接说结论，有钱，但完全不够花。
大明诸藩，列爵不临民，食禄不治事，宗室不能管理地方百姓，也不能直接参与地方政务，宗室和地方唯一的交互就是皇帝赐给他的田产，这些田产，既有遥远江南的上等水田，也有封地周围的田产，但是这里要注意的是，明初的藩王并不直接拥有土地的所有权，而是拥有收取附加税的权力。
这个藩王专属的土地附加税有点类似于明末的三饷，也就是在正税之外，这些拥有土地的农民需要额外交一笔给对应藩王的税，比例相当低，总量看起来大其实主要是靠基数撑起来的，而且这些钱是朝廷或地方官府代收，然后过一手才会转交给藩王，地方官府往往还会以各种理由来拖欠。
除了赐田的收益，藩王的主要经济来源就是俸禄，王爵都是一年一万石稻米，还有皇帝时不时掉落的各种赏赐，而藩王就要用土地受益和俸禄、赏赐，来养活整个王府的人，并且维持藩王的排场和礼仪，逢年过节或者重大事件，往往就需要海量的支出。
因此，一年到头下来，王府的正常运转倒是能维持，但也仅仅是维持，藩王想要享乐，就需要通过种种不法手段来对封地内的百姓敲骨吸髓，而这一定会惹来众怒.这也是为什么藩王和封地百姓普遍都关系非常紧张。
比如鲁王求仙炼丹的钱，来的就都不干净，所以经常被告状，一两次没关系，次数多了就会被召回京城反省，没有哪个藩王乐意离开自己的小王国。
而眼下朱雄英告诉他俩，有办法赚干净的钱，而且还有福报，潭王和鲁王很难不心动。
“可是.父皇是不允许我们从商的。”潭王朱梓说道。
“没说让你们经商。”
“那怎么赚钱？”
“第一步，先在莫愁湖以南靠近内城聚宝门的地方建安置房，把这些人都搬迁过去，有朝廷发的房子住，而且牙行没法插手，那就不愁他们不动，如此一来，就能把莫愁湖周围的这些破房子清理干净。”
“第二步，我要把莫愁湖这几片互不相同的水域给挖通，然后扩大莫愁湖与秦淮河的连接，再清理干净水面的垃圾、水藻，把周围弄得干干净净再建上栈道、码头，将其与秦淮河的关系，弄成类似于洞庭湖、鄱阳湖之于长江一般。如此一来，从秦淮河入江口的龙江船厂开始，一直到秦淮河上游，任何货物运输都必须经过莫愁湖，不愁此地繁荣不起来。”
“第三步，在改造后的莫愁湖边上建立别墅区，请两位叔叔做个榜样，带头买，如此一来诸藩王、勋贵，哪怕不在京生活，也一定会买上一栋，莫愁湖的湖景房就成了地位的象征，而在城内，再有钱的商人、士绅都不可能跟勋贵住在一起，而这里可以.只不过得多掏钱。”
这话肯定没错，因为京城里就没有湖景房，玄武湖周围都是不允许建房的，而莫愁湖现在分成了好几块互不相连的水域，周边环境又太差，也没人在这里建房子。
但没人建不代表湖景房不值钱，实际上如果能如朱雄英所说，改善好莫愁湖周围的环境，那“京城内唯一湖景房”的噱头绝对能卖出好价钱，毕竟京城的有钱人实在是太多了，别的地方或许没有这种消费力，但绝对不要小觑了京城里权贵富商们的攀比心，而且这买的不仅仅是牌面，更是买来了一个交际的圈子。
鲁王朱檀看着朱雄英，咂舌道：“合着这些被迁出去的富户，还得高价把自己原先住的房子买回来啊。”
“他们不愿意，自然有的是人的愿意，而这些人给他们一个‘优先回购权’，到时候光是卖别墅，就能海量的财富进账。”
朱雄英继续说道：“而有了这笔卖房的钱，此前挖湖、改善环境、建别墅区的投入自然就都能回来了，甚至还有极大盈余，而这时候就能建立商业区了，也就是利用莫愁湖的地理优势，给内城和外城的贸易做一个朝廷收税的缓冲带.此前莫愁湖便有鬼市，鬼市的钱半文都进不了朝廷的口袋里，还便宜了牙行，何不自己来弄？”
“而且，建立贸易区，除了储存货物的场地，还能建立固定的交易门店和摊位，这些门店和摊位也是朝廷用来出租的，如此一来不管是之前待在这里的富户还是小贩，都有事情做了富户可以找到一个合理合法的投资方式，而小贩也能赚到钱。”
潭王朱梓这时候问道：“那事先被拆走的这些不是迁徙富户的百姓就不会闹吗？”
朱雄英给他分析道：“这里本来就不是他们合法拥有的土地，他们免费得了安置房住的地方离得又不远，只要朝廷能在这里营造一个良好的交易环境，他们不被牙行抽成，不受青皮无赖打扰，赚的一定是比以前多的，为什么要闹？”
朱梓想了想，好像是这个道理。
“如此一来，环湖既可以通过码头运输货物方便交易，商业区会不断贡献税收，又可以建立一片高档别墅区，剩下的土地以后可以慢慢建设后再卖，就相当于养了两只不断下金蛋的老母鸡。”
这时候朱梓又问道：“那我们又怎么赚钱呢？除了一开始带头买湖景别墅。”
“谁让你只买一栋了？藩王不允许经商，但购置房产、土地，可都不在此列，地价升起来了，手里攥着一堆，想什么时候卖就可以什么时候卖当然，你们得先出钱。”
合着朱雄英这是一分钱都没打算掏.先说服两位藩王掏钱，然后把安置房、改造莫愁湖、建别墅区的前期支出付了，卖了第一批湖景房就有接下来建立商业区的资金了，整个一空手套白狼。
反正，朱雄英如此这般地说了一遍，听得两人是将信将疑，愿景很美好，但潭王朱梓看着环莫愁湖这一片荒凉破败的景象，不由地问道。
“这能成吗？”
朱雄英笑了笑没说话.他们还是不懂什么叫做房地产开发，什么叫品牌效益，不过只要把事情做起来，他们自然就信了。
见鲁王朱檀听了这么久又在湖畔吹了风，面色实在是有些苍白，身体大约是支撑不住了，朱雄英安排几名宦官把他送回了宫里去。
莫愁湖畔的芦苇荡随风飘荡着，像是人被压弯了腰。
潭王朱梓深吸了一口气，看着湖面怔然出神。
“八叔有心事？”朱雄英站在他身侧问道。
“你听说过南北朝时候的萧综吗？”
朱雄英微微一愣，他历史学的没有那么精深，萧综是谁他还真不知道，不过倒是可以回去查查。
“大侄子，八叔不知为何，见你就心生欢喜，似是这心中块垒都消遣了许多。”
这倒不难理解，性格敏感内向的人，见到性格阳光外向的人，自然就像是阴冷角落里的向日葵见到太阳一样，朱雄英虽然也有不足，但他的性格确实能够感染旁人。
“八叔开心就好，多出来走走，就免得胡思乱想。”
潭王朱梓只是摇了摇头，他这个状态，哪是旁人几句劝说就能改变的？他自己也知道胡思乱想不好，但是根本控制不住。
朱雄英看着他这样，后半句话没说出口等你过几天忙的脚不沾地的时候，就没时间瞎琢磨了。
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