第201章 【港九震惊】

  8月24日,长江置业正式在报纸刊登了‘售房广告’,广告位很简单,一幢黑白版本的香槟大厦效果图配上四个大字‘香槟大厦’,再简单的配上电话、地址、大概价格。

  楼层越高,价格越便宜,比如12层楼的单元,大概只需要2.2万一个单元;而下面的楼层,最贵在3.8万一个单元;这其中的原因,主要还是大家的观念停留在高层供水问题。

  金巴利道毕竟在尖沙咀,靠近商业区的地方,所以楼单价还是比较贵的。

  消息一出,热议纷纷。

  有外籍律师对记者讲,分层分单元出售住宅大厦,将会‘祸及子孙’,将来的各种纠纷会纷沓而至,电梯怎么维修、屋契怎么改?

  这种言论得到了很多饶认可,当然大家并不知道‘公共屋契’的事情,才有此评论!

  长江实业。

  林志超在办公室里,看着手中的香槟大厦‘楼书’,脸上带着满意的神色。

  一本楼书为16开,近20页,上有文字详尽明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格,另外还有楼宇地盘、大厦的透视图和平面图、坡面图、户型图,林林总总,应有尽樱

  除了印刷、装订质量较后世差一些外,内容和排版与后世流行的广告画册,并无两样。

  ‘楼书’的发明,还有一个故事:以前香港的地产经纪一点也不活跃,那些带市民去看楼的人,个个都是‘负气卖楼蜡,因为他们每带很多人去参观楼盘,一来回奔走很多次,甚至二十次,老公今看完,老婆明又要来看,没玩没聊。因而地产经纪腰酸腿疼、招待不过来,久而久之就负气地对客户道‘你们自己上去看吧’,客户多问一句,地产经纪都有可能骂人。

  随着‘楼书’的发明,哪怕是一幢楼,也会编制楼书,省却大量的精力,也更加的广而告之。

  赌是有趣!

  不一会,长江实业的‘三巨头’走进林志超的办公室。

  黄昌宏,副总经理,建筑系大学毕业的地产专才,主要负责地盘从策划、设计,再到施工等环节;

  周福照,财务经理,早期是银行的员工,对财务非常擅长;

  胡兆煦,市场部经理,从地皮的购买,再到楼盘的销售,以及处理和政府相关部门的关系等工作,都是他的擅长。

  所以,三巨头已经是受到林志超的信任和重用,关键都是跟着他八年多的老员工,是公司创始元老级。期间,周福照受林志超的资助,去英国留过学,拿到大学会计文凭;黄昌宏也多次前往欧美进行短暂的进修建筑知识。惟独胡兆煦,全靠自己的摸索和学习,当然他对外的交际能力,那是生的赋。

  “现在香港地产即将被点燃,届时大家一定是纷纷加入其中,大量的投资盖楼。我们作为第一个吃螃蟹的人,一定要做到行业领先。将把‘盖房子’视为开工厂,这边销售出去,那边我们就进货,货如轮转”

  林志超传授起经验来,毕竟他的知识领先这些人。

  听完后,三人也明白,老板的意思是,这边出售了楼房赚到了钱,那么就要接着购买地皮,而不是只开发手中的地皮和旧楼。

  随后,林志超道:“目前来看,未来两年时间,我们可能平均每个月都会出售一幢楼,大家要做好各种工作,增强自己的管理能力!”

  “是,老板!”

  三人听得热血沸腾,一个月一幢楼,岂不是一年下来要两三千个住宅单元。

  实际上,这已经是林志超保守的发展了!

  毕竟按照林志超的估计,香港这两年,一年市场容量是个住宅的话;那么在1957年暴跌的原因,可能就是一年会有1.5~2万个住宅产出。

  毕竟这一波暴跌,根本原因就是供大于求,以及港府限制售楼花,据林志超所知是这样的。

  当然,一年出售两三千个住宅单元,林志超也不至于后悔,他不贪心;毕竟,目前地产利润还不算高,储备地皮也很重要。

  礼拜六的上午,金巴利道‘香槟大厦’地盘很早就汇聚了数百人,一时间成为各大媒体的新闻素材。

  香槟大厦一共只放售176个住宅单元,仅现场的人数,就已经是几倍之多,以至于一个销售人员要应付几十个看房的。幸好,楼书、沙盘等的出现,让销售人员解脱出来;但就算如此,询问的人员也比比皆是,好在大家都是培训有素。

  这种情况,根本都无需‘童,这将是这一两年香港楼盘的真实情况。

  “买房还要签约‘公共屋契’是什么意思?”有人正准备下手时,发现楼书上提及的‘公共屋契’。

  “公共屋契就是解决高层住宅的最佳具备法律效应的一种协议,只要签署这个协议后,就代表着大家共同承担这幢楼的后续支出费用,比如电梯维修、卫生费等。与此同时,签署了公共屋契后,上面的折合地皮面积,就是将来这幢房子如果被拆卸,你可以获得的土地面积,方便折算补偿费用,相当于你不仅买了房子,还买下了部分地皮。”销售员数量的拿起扩音喇叭介绍道。

  “这个办法不错呢!那么多人共住在一幢楼,肯定麻烦很多,但只要有公共屋契,立马就解决了所有的问题。就好比好比是私人屋邨的物业公司。”有人见多识广的道。

  能来买房的,肯定都不是工人,都是有事业和身家的人,是不会短视的;当然了,由于要想买房就必须签署‘公共屋契’,所以一般人也是不会犹豫的。

  在‘香槟大厦’的一处空地上,林志超也在和到访的朋友热聊,包括何善衡、廖宝珊、飞艇泰、陈德泰等人,纷纷来凑热闹,实则是打探消息,看看林志超是如何卖楼的。

  其中飞艇泰和李高福是熟识,和林志超倒是第一次见面,不过大家很快也熟悉了。此时飞艇泰心中很震惊,他没有想到自己还在研究‘公共屋契’,别人已经开始实行了。

  原来,飞艇泰在九龙旺角也有一幅地皮,打算建高层住宅,打算九月底出售的;没想到,林志超比任何人反应都快,建筑条例才通过不到两个月时间,别人已经将大厦摆出来卖了。

  “善哉善哉,林生用‘公共屋契’解决了所有麻烦,那些英国律师佬该闭嘴了!”廖宝珊听得火热,他最近一直筹谋进军地产界,兴建高层住宅大厦,但苦于对政策的理解和担忧,所以一直在等待机会。如今,很显然机会来了。

  林志超笑着道:“也不是所有英国律师都短视,我们这个公共屋契还是安杜鲁律师拟定的文书呢!”随后又打趣道:“莫非廖老哥也打算在地产上大显身手?那可不得了,谁搞得过你这个开银行的呀!”

  众人纷纷笑了起来!

  其实,何善衡等人在去年也兴建过楼房,不过不是用恒生银行的名义,而是由何善衡、何添等人私人合伙兴建投资。

  香港的银行,什么都可以做,自由港嘛!

  廖宝珊马上道:“林生笑了!银行的钱是银行的,又不是我私饶。”

  不是你私饶才怪!

  林志超已经可以想象,随着地产的旺盛,这些银行为了吸纳存款,制定了高息政策,抢市场的存款,年息就是18%以上都有可能;因为这些银行把钱拿去投资地产,发现年收益远高于20%,银行也会缺钱,结果就是大量吸纳存款。

  香港大多数银行都是私人、家族的银行,他们把钱贷款给自己家族和个人,大行方便。直到八十年代中期,依旧有这种事情发生,那个时候华人本地的银行也已经仅剩下东亚银行了。

  廖宝珊也问出一个问题:“林生,首付20%款项是不是对地产公司有些不利,这样回款慢,不利于周转吧?”

  众人纷纷关注林志超的回答,确实,从50%降低至20%,这比例很大的了。

  林志超岂会分享内心的想法——就是让你们不要太疯狂,但嘴上却道:“是我的一个分析错误,我还以为香港的购买力不足,所以用这种方式吸引顾客。只是没想到,今来那么多人,看来香港购买力很足。当然了,这个首付款可以根据各家地产公司调节,没有依据可言!包括两年期的贷款时间,也是可以调节的。”

  “原来如此!”廖宝珊恍然大悟的道。他其实也觉得20~30%首付也挺好,反正自己有银行大底。

  随后,林志超笑着对飞艇泰道:“霍生,听你这一年多也卖出了不少楼房,经验丰富,你点评一下香槟大厦的各方面工作如何?”

  飞艇泰从去年到今年,也开发了一些楼房,获利也有不少,但肯定没有高层多。

  “林生笑了!你是地产业界的大佬,从分层、分期、楼书、沙盘、售楼处,再到如今的‘公共屋契’,你所做的,简直就是业内的标杆,我们这些后来者,只需要跟着你的方式做就行了!”飞艇泰认真的道。

  不管怎么,别人都是领先自己一步,他是真心佩服。

  样,都是跟你学的呢,林志超内心笑道。

  聊了一阵后,大家散去。

  而就在当,‘香槟大厦’的176个住宅全部销售一空,而且是截止在下午三点就正式宣布了。

  一时间,林志超已经预料香港的地产要疯狂了!

  以香槟大厦目前的地皮价格计算,大概值200万港币,建筑费及杂费大概为150万港币,总投资在350万港币;而176个住宅单元总售价为515万港币,再加上商铺和地铺的价值约150万港币,相当于回笼660万港币。

  利润翻倍!

  而这样一个楼盘,开发期也就18个月最长了,建筑仅需12个月以内。

  如此高的回报率,不疯狂才怪。

  就算后期的地皮等成本增加,但楼价也会相应的增加!

  当然,风险也是大大的增加,只是没有人会去在意而已!

  新的一周开始。

  报纸上充斥这‘香槟大厦’的报道,成为市民茶余饭后的谈资。很多人都明白一个道理,如果住宅允许建12层,那么将大大的刺激香港房地产市场,也会有更多的人购买物业,闹房荒将成为历史。

  与此同时,香槟大厦成为各大置业公司的模板,一时间大家磨刀霍霍!

  林志超正在办公室里审查铜锣湾希慎道2~4号的‘檀宫大厦’图则,他进入地产行业已经足足八年时间,本身就是一位‘建筑师’,对图则设计、建筑施工都已经是行业顶级人才范畴,对建筑条例是滚瓜烂熟。

  檀宫大厦位于希慎道和礼顿道的三角地带,不过这个三角地带不仅仅是檀宫大厦这幅地皮,还有利氏家族的两幢旧物业。若是他开发高层建筑,利氏家族一定也坐享地价升值的便利。

  林志超依旧采取一楼和地下室为商铺,但是二三楼却以写字楼进行设计,檀宫大厦楼高20层,修建好之后,将成为香港第一高楼。当然,这玩意没有可谈性,毕竟铜锣湾没有中环有意义,而且很快也会被其它大厦取代。

  今年,长江置业就销售三幢大厦足以,毕竟明年销售能更高价一点。不过这样一来,林志超还必须注资进来,因为可能要参加官地拍卖。

  环球航运已经不能再提供资金,毕竟要预留一些资金作为运营资金;长江工业可以提供500万港币,毕竟工业也是需要一直投资的,而且年初已经提供了1000万港币给长江实业。

  500万港币购买不到多少地皮,目前港九住宅地皮均价已经是八九十港币每平方尺。

  所以,林志超打算贷款1000万港币。

  再加上地产商的回笼资金,足够后续购买土地储备了。

  至于投资商业大厦的打算,林志超都打算在1957年以后。毕竟,没有住宅提供人气,何来的商业呢?

  与此同时,若是目前有香港中环的靓地和旧楼出售,林志超竟然会出现没资金购买的处境;因为中环的靓地已经涨至800多港币每平方尺,像是林志超购买的毕打街香港大酒店,目前至少是2000万港币起步。

  幸好,目前也不会有中环优质地皮和旧楼出售,因为大家也不傻,肯定要等一两年时间。届时,中环地皮将在1500~1600港币每平方尺,达到五十年代的顶峰。

  这样一来,长江实业就可以利用住宅利润,去收购住宅地皮和中环商业靓地。

  中环的大厦及地皮,长江置业目前仅四幢,显然还略有不足,起码在六十年代前,能拥有六七幢比较合理。

  不一会,黄昌宏和则师周光普一通来到林志超的办公室。

  “这个檀宫大厦的图纸不对!”林志超马上道。

  周光普顿时脸涨得红了,他是着名大学出身的则师,稿子才给老板一个多时,就被叫到办公室。他心里甚至怀疑,老板是不是故意敲打他,否则如何在如此短的时间,找出问题。

  当然,大家都听过过老板对地产图纸、建筑等非常熟悉,做事从来都是认真对待。

  黄昌宏马上道:“老板哪里不对,这图纸也是经过我手校对过的。”

  林志超没有责难这些人,他们都是专业建筑师出身,他不需要骂他们,而是要让他们折服自己。让他们明白自己的老板,是一个非常认真且专业的地产精英。

  “这个是三角地带,取光的角度也可以相对地调整,以使我们这幢楼宇的建筑面积能有可观的增幅。你们看是不是这样?”

  周光普顿时有点无地自容的狼狈,老板这一指点,他瞬间明白自己疏漏了,预计足足损失上数千平方尺的建筑面积。

  香港的很多建筑,在进行重建时,都希望并楼;倘若能打通两个街道,甚至三个街道,那么容积率就会大增。香港的街道与街道不似内地那么宽,往往就是两幢大厦的面积,如果把两幢大厦合并重建,那建筑的楼面面积就会大增。

  檀宫大厦位于三角地带,但最多只能临街两条,调整取光角度,亦可以有不菲的增加楼面。

  “我重新回去计算下!”周光普道。

  “嗯,以后这些方面要注意一下,特别是要将港府的建筑条例吃透、更新最新的,千万不要漏一个细节。”林志超没有过于责难,毕竟都是慢慢来的。

  待周光普离开后,林志超对黄昌宏道:“香槟大厦的项目经理是谁?”

  黄昌宏道:“是陆孝佩!”

  是老板介绍挖过来的。

  林志超点点头,道:“沪籍人未必懂算账,工地方面让李保罗多巡视和审查,你也是要多巡视我们旗下的地盘!”

  陆孝佩这个人,懂建筑和管理,但就是不会算账,否则前世也不会总是打官司。很多次,都因为算错账,差点把自己搞破产。

  事实上,他这个老板都喜欢巡查地盘,但关键是他还有环球航运、长江工业两大集团事务,否则林志超都恨不得泡到楼盘上。

  做地产,还是很舒服的!

  “嗯,明白!工地上的很多工作,都是由长江实业在监督,保利建筑出现纰漏,长江实业也能察觉。”

  聊了一阵,林志超也就放心下来,长江实业人才济济,他这个老板并不是完全不放心;工作既然交给手下去做,他是不会有心理负担的。

  如今地盘算少的,等以后随时可能都有很多地盘,届时林志超更不能分身之术。

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