第767章 【欧美商业地产之王】

  香江新豪门正文卷第767章【欧美商业地产之王】曼哈顿,富利集团大厦。

  911事件爆发后,林祖辉让新时代集团旗下的‘亚马孙购物中心’、‘富利地产投资公司’、‘金丝雀码头集团’这些欧美地产业务部门,进行了资产合并、重组。

  因而,一家资产值高达350亿美金的巨无霸集团诞生了,那就是‘富利集团’。

  重组之后,富利集团旗下为两个业务部门:零售地产、投资地产。

  零售地产部门,自然是以‘亚马逊购物中心’这个品牌为旗舰,继续发展零售商业地产;目前,亚马逊购物中心的购物中心已经高达96个,价值高达200多亿美金。

  投资地产,则是包括原来的‘富利地产投资’和‘金丝雀码头集团’,主要业务就是写字楼投资;其中‘富利地产投资’在911事件后,在美国又迅速购买了数栋写字楼,目前管理着价值50多亿美金的北美写字楼资产;其中‘金丝雀码头集团’除了管理着金丝雀码头1600万平方尺的收租物业外,亦在整个欧洲投资了商业地产,总价值高达80多亿美金。

  整个富利集团管理着350亿美金左右的商业地产,无疑是震惊整个欧美的,媒体们将林祖辉视为‘世界地产大亨’,不是没有道理的。

  富利集团的会议室里。

  林祖辉看着一群80%是洋人的高管,内心还是自豪的,能将洋人折服,是需要本事的。

  无疑,林祖辉这个‘地产大亨’对整个产业的管理、运营本领是非常厉害的,他做过很多产业,但如果说那个产业他最厉害,无疑就是地产。

  这得力于他本身就是地产起家的,再加上他发达的大脑可以让他学习很快。

  当然,洋人虽然是‘佩服强者’,但多多少少有些‘非我族类其心必异’的思想;这个时候,林祖辉身上又有一种神奇的魅力,也许是人格魅力,也许是金手指,总之他和这些高管相处非常愉快,大家也是互相信任。

  而林祖辉为了折服这些洋人管理层,也是经常性的亲自参与会议,并组织一些聚会。

  “杜尔总裁,你来做新集团的工作发言!”林祖辉点了左手边的一个高层。

  此次富利集团的会议,总部只有林祖辉和陈斌出席,陈斌是集团总裁,不可能对富利集团置之事外,所以他坐在林祖辉的右手边。

  当然,为了‘以夷制夷’,陈斌也是放权给富利集团的管理层,只是作为监督的存在,偶尔给出自己的一些建议。

  反倒是,林祖辉虽然放权,但却经常提出自己的意见,和高层们进行讨论,这不仅是一种参与经营,更是一种和高层关系的建立。

  杜尔,是富利集团的总裁,他是2000年加入‘新时代商管’担任副总裁,经过两年的考察后,这次富利集团重组,他获得了林祖辉的信任,担任总裁。

  而富利集团重组后,不再归属‘新时代商管’,而是直接归属新时代集团领导,和‘新时代商管’平级。

  杜尔今年40多岁,美籍犹太人,正是年富力强的时候,从他看向林祖辉的眼神里,带着尊敬和崇拜。

  他点点头,然后开始汇报工作。

  “富利集团重组完毕,相当于踏上新的征程。而此时的富利集团,拥有96个亚马逊购物中心.......这些庞大的资产,目前仅有12亿美金的负债,无疑是非常健康的集团企业。接下来,富利集团将获得独立财务系统,以后不再获得总部的资金拨出......与此同时,接下来富利集团又要进行扩大规模,资金来源富利集团的收入,以及贷款。”

  众人听得热血沸腾,这个集团实在太庞大了,如果上市的话,绝对成为地产史上最大的ipo。

  当然,大家也明白,老板是不会将富利集团上市的。

  最多,就是分拆品牌上市。

  事实上,林祖辉不可能将富利集团上市的,旗下品牌也没有上市的想法了。

  毕竟又不缺钱,干嘛要上市。

  之所以资产重组,不过是为了更好的发展而已。

  听完杜尔的详细工作汇报,林祖辉点点头,他接着点名负责‘零售地产’业务的史蒂文,也就是原来‘亚马逊购物中心’的总裁,现在是富利集团副总裁。

  他跟林祖辉很久了,两人建立了信任的关系,非常牢靠。

  “史蒂文,对于零售地产业务构建‘第二增长曲线’的任务,你有没有计划?”

  史蒂文点点头,说道:“富利集团零售业务的第二增长曲线,我认为可以进入‘奥特来斯’和‘大都会购物中心’。”

  奥特来斯,并不是一个品牌名称,奥特来斯是英文outlets的中文直译,指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心,因此也被称为“品牌直销购物中心”。最早诞生于美国,迄今已有100多年的历史。早期有的工厂为了处理商品库存,将一些余量商品和残损商品发给雇员,并打开仓库就地销售,这就是最早的单店奥特来斯模式。而地产商扮演的角色,依旧是‘收租婆’,建亿个奥来特斯,将里面的铺位租给工厂,进行收租和管理;所以奥特来斯,又在美国叫‘工厂直销中心’。

  也就是说,后世在内地鼎鼎有名的‘奥特来斯’,并不是某家企业的品牌,可能是诸多嗅着奥特来斯商机的地产商们,在全国多个城市复制着奥特来斯这个舶来品。

  而目前,华夏没有奥特来斯,一家店都没有;至于前世什么时候有的,不得而知,看样子应该还有很长一段时间才会出现。

  毕竟,内地现在才是‘购物中心’抢占‘传统百货’的零售地产时代。

  同理,大都会购物中心也不是品牌,大概就是以“快速、流行、平价和限量”为核心价值理念的时尚购物广场,娱乐和时尚是非常占比大的。

  林祖辉点点头,说道:“我觉得你这个想法很好,但你有没有具体方案?”

  史蒂文马上说道:“有!我们已经盯上‘切尔西地产公司’,这是一家奥特来斯的‘大网红’的企业。在纽约、洛杉矶、奥兰多、拉斯维加斯等旅游城市周边持有31处品牌折扣村,日本、墨西哥亦有布局......至于大都会购物中心,暂时保留。”

  林祖辉满意的说道:“那好,这个切尔西地产的详细资料搜集后,我们再讨论一下收购方案.....如果最后达成收购,并且我们消化了‘切尔西地产’,那么就得继续发展北美的奥特来斯门店。我记得华夏尚未没有奥特来斯,届时富利集团可以和新时代商管来个合作,共同进入华夏奥来特斯。”

  史蒂文有些佩服这位老板的眼光长远,马上说道:“没问题,老板!”

  接下来,林祖辉说道:“欧美经济已经调整完毕,未来五年都将是爆发期,我希望你们能拿出高效的扩展计划来。”

  “是,boss”

  林祖辉满意的点点头,他做地产自然是最擅长了,再加上地产几乎不受政治的影响,除非涉及住宅领域。

  所以他打算在这一波中,将富利集团在2007年中期净资产达到1000亿美金以上。

  至于届时容不容易套现‘部分资产’,林祖辉是一点也不担心。

  因为他知道,前世黑石在2007年收购一家300多亿美金的地产公司,然后感觉到财务压力或危机感,仅两个月就出售了200多亿美金的物业;因为绝大多数人是没有危机感意识的,黑石放出风声后,各大地产商就像疯狗一样,纷纷挑选自己喜欢的骨头。

  .......

  一周后,史蒂文等人已经准备好了收购‘切尔西地产’方案和资料。

  这个切尔西地产属于reit,也就意味着他没有‘老板’,只要价格合理,他们就会出售。

  而此时,美国工厂直销中心的所有权构成经历了戏剧性的变化,reit统治了直销中心市场,切尔西地产、坦格尔工厂直销中心、第一零售和地平线集团大约拥有这个市场总出租面积的75%。

  其中切尔西地产拥有总出租面积122万平方尺,全球总计46个奥特来斯,平均面积达2.65万平方尺。

  林祖辉亲自过参与这次收购,毕竟价值在35~45亿美金区间,而且又是一个新领域,他也想趁机学习一下。

  收购前,他说道:“此次收购,尽可能全部采用贷款模式,富利集团虽然账上还有不少现金流,但毕竟后续还得发展。”

  杜尔和史蒂文点点头,本来接下来就是要全部采用贷款模式。

  史蒂文说道:“好,我马上带队去洽谈收购。”

  对于商业谈判,史蒂文他觉得自己这一方还是有优势的,毕竟现在美国刚从911事件缓过来,如果价格合理,reit方是不会犹豫的。

  而他受老板的影响,对于未来欧美经济和地产业非常乐观,心中就有了优势。

  .......

  史蒂文带着团队,约见了切尔西地产的reit方,以及切尔西地产的管理层,双方在会议室展开第二次谈判。

  从前面的一次谈判来看,reit方有意出售,只是看价格能不能要得更高一点。

  至于切尔西地产的管理层们,其实没有选择权和决定权的,不过他们对于交易一事也是热衷的,毕竟大树底下好乘凉。

  富利集团在欧美地产界大名鼎鼎,可是十足的明星巨无霸地产集团,虽然背后是华资,但管理层几乎清一色的欧美人才。正因为如此,这个集团才没有‘水土不服’,也是因此,林祖辉被评为世纪最佳管理者。

  “威尔先生,对于收购切尔西地产,我们非常有诚意,这次我们带来了新的报价,它值42亿美金。按照市场对切尔西地产的估价,这已经产生了10%以上的溢价。”

  reit方的负责人威尔依旧不满意这个报价,说道:“你们似乎没有计算企业附加的价格,切尔西地产目前是奥特来斯界的no.1,目前还在扩张中。如果价格太廉价,我们何不继续发展下去,卖出更高的价格呢!”

  史蒂文笑着说道:“我们总不能以未来的价格,买下现在的资产吧!”

  双方一番交锋,都比较有诚意,但最终还是价格上达不成一致。

  ........

  林祖辉得知第二谈判的结果后,思考一番对史蒂文说道:“切尔西地产虽然是奥特来斯的no.1,但是第二名坦格尔工厂直销中心和他的场所面积很接近,就是第三名的‘第一零售’也是落后不多。”

  史蒂文作为跟着他多年的大将,不仅忠心,重要的是能力非常突出,他很快明白林祖辉要表达的意思。

  “boss的意思是,我们放出试着和坦格尔工厂直销中心接触,再放出风声?”

  “可以这样,但是要同时和切尔西地产谈判,毕竟舆论不会起到决定性贡献,只能作为助力。至于价格方面,可以继续做出让步。”

  有时候购买资产就是如此,不能因为微小的价值,而错过优良的资产。

  史蒂文明白林祖辉的意思,说道:“没问题,这一次谈判其实也快取得进展了。”

  林祖辉点点头,说道:“后续我就不参与了,大权在你手里!”

  “好的,boss”

  买贵与否,其实他这个老板都没法决定,毕竟他是想买下来,但又不是直接参与收购。所以,价格就是控制在史蒂文等高管手里。

  大家这些年的共事,已经建立了足够的信任。

  当然,类似这样的事情也有些不愉快,但不是在林祖辉的企业里,而是李超人的企业里;据说马世民离职前,李超人有对马世民当年高价购买赫斯基有些不满,当然这是媒体的报道。

  至于林祖辉对手下们谈判有没有不满过,他可以对自己说,从来没有不满过,甚至都没有在意过;更甚至,他还觉得手下们帮他省了不少钱,如果是他来谈判,溢价会更多,毕竟眼光长远,相反不会省当下那点。

  ......

  果不其然,在富利集团和切尔西地产reit方的第三次谈判中,双方很快达成了交易意向。

  之所以如此顺利,首先是富利集团同意以43.8美金进行收购,这个价格离reit方虽然还有一两亿美金的差距,但是他们也不是不能接受;

  其次,听闻富利集团在和谈坦格尔工厂直销中心接触,reit方也担心这个交易彻底作废;

  最后,当然是此时欧美经济还不是特别明朗,价格有赚就可以出手了。

  ......

  富利集团‘高调’进入奥特来斯的事情,很快被美国媒体报道出来,有媒体再次把林祖辉形容成‘美国地产大王’。

  当然,高调不是林祖辉的本愿,但是‘切尔西地产’作为奥特来斯界的老大,自然是备受关注;而且富利集团也是行业的霸主,一举一动都受到关注。

  好在,商业地产领域几乎不会受到政治影响,除非两国关系特别交恶。前世在2015~2017年时期,z资企业一年要在美国花100亿美金购买商业地产。而目前,雷曼等美国地产投资公司,也有大举投资华夏的地产业。

  在林祖辉的想法里,地产就是新时代集团的核心中的核心,只要集团负债率低,那就是稳妥的收租老。

  至于2020年以前,林祖辉也只是会套现部分地产,而不会大举清空。

  

【在阅读模式下不能自动加载下一页,请<退出阅读模式>后点击下一页阅读。】

点击下载香江新豪门全本TXT合集